「空き家譲ります」無償で譲渡できる?固定資産税いくら?控除や補助金は?

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空き家を譲りたい人というのは、
世間にはかなりの数の方がいらっしゃいます。

また、同時に
「空き家が欲しい」と考えている人も、たくさんいますが、
どうすれば空き家を譲れる(or 譲って貰える)のか
ということが分からない人も数多くいます。

そこで、
空き家に関するお悩みをまとめて紹介してみたいと思います。

譲る側の気を付けなければならないことや、
譲ってもらう側のポイントなど
あれこれ紹介します。

譲りたい人も譲って貰いたい人も
ぜひぜひ参考にしてみて下さい。

空き家譲りますって人はたくさんいる?


人が住んでいないなどの理由で
利用されていない空き家というのは、
実は現時点でも、かなり多くの数あります。

そして、
そういった空き家の多くは、
「誰か使ってくれる人」を探しており、
まさしく譲りたいと考えているオーナーの方は
たくさんいるのが実情です。

なかなか空き家を譲るという話、
日常生活の中では耳にすることが少ないため、
たくさんいるのかな?
と思ってしまいがちですが、
今の日本、
空き家率というのは15%程度と言われています。

更にこれが2030年を超えると、
30%になるとも言われ、
およそ「3軒に1軒が空き家」という状況になるのです。

こうした空き家は、
生活しないのであれば、
ただ放っておけば良いということはありません。

維持管理をしなければなりませんし、
そこには費用が発生します。

何をすることなくても費用が発生するのであれば、
譲りたいと考える人が、
今後、ますます増えてくるというのは、誰の目にも明らかです。

では、それだけ多くの空き家ですが、
探す方法としては大きく2種類があります。

1つ目が
空き家バンク
というシステムを利用する方法です。

空き家バンクというのは、
まさに譲りたい空き家を譲って貰いたい人に紹介するシステムで、
各地方自治体などが不動産屋さんなどと連携して運営しています。

この空き家バンクであれば、
多くの空き家が掲載されていますし、
様々な条件なども明示されているため、
譲って貰いたい人にとってはとても便利なサービスとなっています。

更に地方自治体によっては、
空き家バンクを利用することによって、
助成金等の制度を利用することが出来ることもあり、
自分で探すよりも、お得に空き家を手に入れることが出来ます。

もう1つの方法としては、
ネットなどで、自力で調べる方法です。

自力と言っても、
不動産会社のホームページを検索したり、
空き家情報をまとめたサイトを利用するといった方法となります。

空き家の情報は、
空き家バンクに全て登録されているというわけではありません。

そのため、
空き家バンクで探すのと並行して、
ネットなどを利用して探すというのも、
良い空き家を見つけるためには重要です。

ただ、
自力で探す場合は、良い空き家があったとしても、
「どこに声をかけるか」ということがとても重要です。

出来るだけ仲介業者を介入させず、
直接管理している会社に声をかけることで、
間に入る業者が少ないため、
費用を抑えることが出来るほか、
空き家を直接管理していることから、
過去の修繕履歴なども細かく把握していることが多いです。

空き家を譲って貰う際は、
修繕履歴やどういった利用者がいたかなど、
様々な情報が大切になってくるため、
直接管理している会社とのやり取りがオススメです。

このようなやり方で、
世の中に数多く存在している空き家を探すことは可能です。

「譲って貰いたい」と考えているのであれば、
簡単にでも調べてみると良いかと思います。

恐らく思っていた以上に
空き家が存在していることが分かるはずです。

 

無償で譲渡できるのか?


空き家を譲りたい人の中には、
無償でも良いから譲渡したいと考えている人も、
実はたくさんいます。

譲って貰いたい方からすれば、
無償というのは非常に嬉しい話ですが、
空き家を無償で譲渡するということは、
法律的にも問題ありません。

お互いの同意の元に無償で譲渡ということであれば、
咎(とが)められることはないのです。

しかし、
無償で譲渡する場合、
様々なトラブルが起きやすいので注意する必要があります。

そこで、まず、
空き家を無償で譲渡する場合の注意点について紹介します。

=無償で譲渡する場合の注意点=

①:価値を確認する

無償で譲渡も良いですが、

本当に良いのか?

この確認をするために、
価値を確認することはとても大切です。

譲るにしても、
無償ではなくて有償の方が良いですから、
空き家の価格や土地の価格を確認しましょう。

もしかしたら、
有償でも譲って欲しいという価値がある物件かもしれません。

場合によっては、
空き家を潰してしまい、
いつでも建物が建てられる状況の土地にした方が、
高く譲れることもあります。

物件や土地の価値の評価は専門家にお願いする必要がありますが、
有償で譲る場合、
高く買ってくれる不動産屋さんを探すのをオススメします。

 

②:「手数料」はどっち持ち?

これも譲渡する直前になって揉めるポイントの1つです。

空き家を無償で譲渡すると言っても、
その手続きにはプロの力を借りる必要があるため、
どうしても費用が発生します。

この費用、数千円~数十万にもなることがあり、
譲渡する側が出すのか、譲渡される側が出すのか
決めておく必要があります。

無償で譲渡する側としては、
「無償なんだからそれぐらいは」と思うかもしれませんが、
譲られる側は「無償なんでしょ?」となります。

事前に話し合いで決めておけば大きな問題にはなりませんが、
直前となると、人はなかなか財布の紐を開かないものです。

直前まで揉めることがないように、事前に決めておきましょう。

 

③:所有者であることを提示(確認)する

どちらかと言えば、譲って貰う側に言えることですが、
無償だったとしても、
相手が正式な所有者であることを提示してもらいましょう。

譲る方は、
言われる前に提示するようにすれば、信頼が得られるかもしれません。

こういった空き家や土地を譲ると言った際、
「所有者を装ってお金を騙し取る」という手口の詐欺もあります。

無償の場合は関係ないと思うかもしれませんが、
手数料分を支払うことになった場合、
その手数料が騙し取られるかもしれません。

そういったことがないように、
事前に正式な空き家の所有者であることは、
しっかりと確認しておきましょう。

 

④:空き家を確認する

譲渡する側も譲渡される側にとっても重要なのが、
空き家の確認です。

後々、トラブルに発展するケースは、
空き家の状態についてで、
聞いている話と違うやこんなはずではなかったと
大きなトラブルに発展することもあります。

基本的に空き家の無償譲渡の場合、
現状のままの譲渡になりますので、
現状がどういった状態なのかを確認する必要があります。

そのまま問題なく住むことが出来るのか、
もしくは改修などの工事が必要なのか?

空き家を無償で譲って貰ったのは良いものの、
中はシロアリで柱はボロボロ、建っているのがやっと
という状態では、怖くて住むことも出来ないですよね。

また、
生活のインフラ(水道・ガス・電気)が整っていなかったり、
「実は隣人とのトラブルを抱えていた」
なんていうケースもあります。

建物そのものを確認することはもちろんですが、
その周りの環境も併せて確認することで、
譲渡して貰った後に、トラブルが発生するのを
未然に防ぐことが可能です。

 

空き家の譲渡の際は、
こういった点に注意しましょう。

最も重要なのは、
お互い隠し事はしないということです。

譲る方も譲られる方も正直に交渉することによって、
トラブルのない空き家の譲渡が可能になるでしょう。

ただ、譲って貰う方としては、
無償の譲渡は嬉しいけれど、
「どうして無償?」と疑ってしまう人もいるかと思います。

せっかくの家や土地を
無償で譲るなんて理解出来ないというのは、
確かにその通りですが、
空き家を無償でも譲りたい理由というのが存在するのです。

=無償でも空き家を譲りたい理由=

①:税金の問題

空き家を持っていれば、
例え住んでいなくても様々な税金が発生することになります。

例えば、
固定資産税などはその代表とも言えますが、
住んでもこういった費用がどんどん出ていくというのは、
よほどのお金持ちでなければ、辛いところですよね。

無償でも譲渡してしまえば、
この費用はかからなくなりますので、
費用面でメリットがあると言えるのです。

 

②:維持・管理の問題

空き家に住んでいなくても、
持ち主である以上は、
維持・管理していく必要があります。

定期的な掃除や破損個所が出れば、
「修繕」ということも必要になります。

例えば、
空き家が遠隔地であったりすると、
こういった維持・管理というのは面倒になり、
費用もバカになりません。

また、
「家は人が生活していないと老朽化のスピードが早い」
と言われており、あっという間に朽ちていきます。

こういった状況を維持・管理するのは大変なため、
譲渡という決断に至るわけです。

 

空き家を無償で譲渡したい人にとって、
メリットとなるのは、上の2つが大きなものとなります。

譲って貰う方も、無償の裏には・・・
と考えたくなることもありますが、
相手側には相手側の都合があることを知っておくと良いでしょう。

 

空き家の固定資産税


空き家には税金がかかる
ということは先ほど説明しました。

そのため、
空き家のまま所有するくらいであれば、
無償でも譲った方がお得だということになるわけですが、
この空き家の「税金」についてもう少し詳しく説明したいと思います。

まず、空き家にかかる税金としては、
固定資産税があり、
地域によっては、
都市計画税と言われる税金が課せられることになります。

この税金の金額と言うのは、
不動産としての価値に対して決まり、
不動産としての価値が高ければ高い程、
金額が上がることになります。

ただし、
この税金については、一部「特例制度」があります。

それは住宅用地の特例と言うもので、
住宅用として使われている土地については、
固定資産税が軽減されるという制度です。

最大で6分の1となる制度であるため、
非常にお得な制度となるわけですが、
この優遇処置が除外されるケースがあります。

それが「特定空き家」への指定となります。

そもそも住宅用地の特例については、
条件が、住宅が建っていることであり、
空き家かどうかというのは関係ありません。

そのため、
空き家でありながらも取り壊さず、
そのままにしてあるケースというのが一部、存在しているわけですが
それでは様々な問題が生じるため、
空き家の中でも一部の空き家には、
特定空き家に指定されることになったわけです。

つまり、
問題があり、特定空き家に指定されるようなケースには、
優遇措置が適用しないということになるわけです。

では、どういった場合、
特定空き家になるのか説明したいと思います。

=空き家が特定空き家へと指定されるケース=

①:安全上、危険な恐れがある場合

建屋も放置すれば、老朽化し倒壊の恐れが出てきますが、
こういった倒壊など安全上で危険な場合、
特定空き家へと指定されます。

危険と判断されるポイントは様々ありますので、
空き家が安全上で支障がないか、
日々、確認するようにしましょう。

 

②:環境への有害へと繋がる場合

空き家のまま放置しておくと、
動物が住みかにしたり、ゴミを捨てられたりと
様々な有害事例が発生します。

こういったことによる悪臭の発生や
周辺住民への環境への影響などがある場合、
特定空き家への指定となります。

放置期間が長ければ長い程、
こういったリスクは高くなるため、
空き家の場合も、
定期的に通って清掃を行うなどの作業が必要となってきます。

 

③:景観を損なう場合

空き家を放っておくと、
庭には草木が伸び放題となり、少しずつ汚れた印象になります。

また、放置された空き家には、
ラクガキなどのイタズラをされることもあります。

こういったことにより、
街の景観を損なうと判断された場合、
特定空き家へ指定されることになります。

これも、
こまめな手入れで対応するしかないということですよね。

空き家がこういった状況となると、
特定空き家として指定され、
税金に対する優遇措置が受けられないことになります。

ただし、
こういった特定空き家は、
ある日、突然としてなるわけではなく、
事前に自治体からの通知が行われます。

このままでは、
「特定空き家になりますよ」という勧告のようなもので、
併せて助言や指導が入ることになります。

この助言や指導を受け入れて、改善が認められれば、
特定空き家として指定されることはなく、
税の優遇制度もそのまま受け続けることが出来ます。

 

このように
空き家の税金と言っても、
その空き家がどのような状態かによって、大きく変わってきます。

空き家として管理が難しいようであれば、
無償でも譲りたいというのは、
費用や管理の面から考えても決して外れてはいない
ということが分かるのではないでしょうか。

 

控除や補助金について


空き家を無償で譲って貰う場合は、
それほど控除や補助金におけるメリットというのは少ないと思います。

お互い、あまり費用が発生しないために、
仕方ないと言えば仕方ないですが・・・

ただし、
有償での譲渡となれば、
控除や補助金といったところで、
大きなメリットを受けることが出来ます。

例えば、
譲る方であれば、
譲渡した際の金額のうち3,000万円までは控除対象となります。

ただし、
空き家の場合であれば、
居住しなくなってから3年以内と定められているため、
期間があるという点には注意が必要です。

また、譲って貰う方であれば、
地方自治体などから、
譲渡に必要な金額等にあたり、
補助金による助成を受けることが出来ます。

金額や条件等については、
自治体によって様々ではありますが、
全国的に増加傾向にある空き家に関わる問題を解消するため、
どこの自治体においても、
積極的に空き家への補助については進めています。

取得する不動産に関して
補助金による助成を受けることが出来るかどうか、
一度、調べてみると良いかと思います。

候補の不動産が複数ある場合は、
こういった補助金の有無や内容も加味すると良いでしょう。

不動産の譲渡に関わる控除や補助金は、
内容が複雑で、難しいものが多いですが、
上手く利用することで大きな恩恵を受けることが出来ます。

必ず一度は自治体に問い合わせるなどして、
内容を確認することをオススメします。

 

まとめ


全国的に増え続ける空き家の問題ですが、
見方を変えれば、
今後は、自分の住家をより自由に選択出来ると考えられます。

空き家は、
ある人にとっては、税金や管理など様々な面でコストのかかる、
言ってみれば無駄な不動産と言えます。

しかし、
違う人にとっては、
趣味や生活の場として有意義に使える、
魅力的な不動産かもしれません。

空き家を無償で譲渡する、
もしくは譲渡して貰うことに関しては、
様々な注意点が必要ではありますが、
決して稀な話ではない時代です。

譲渡する側も譲渡される側も、
メリットある空き家の使い方を模索したいですね。

 

 

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