店舗併用住宅のメリットまとめ。ローンは間取りで金利上がる?美容室やカフェ経営

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自宅の一部を店舗にする「店舗併用住宅」って
街中や商店街などでよく見かけますね。

この店舗併用住宅は、
通常の店舗だけの建物に比べて、
様々なメリットを受けることが出来ます。

美容室やカフェなどを経営するのに、
この店舗併用住宅を選択する人もかなり多くなっています。

そこで、今回は、
店舗併用住宅についてまとめてみました。

お店をやる上でのメリットやデメリット、
実際に店舗併用住宅を建てたい時に
気になるローンや間取りなどについて
書いてみたいと思います。

「建てようか」という検討から
実際に建て始めるまで役立つ情報が様々ですので、
ぜひ参考にしてみて下さい。

店舗併用住宅のメリット

店舗併用住宅を選択するメリットですが、
その前に、
そもそも店舗併用住宅とは何か?を説明します。

これはその名前の通り、
住宅と店舗が一体になっている建物のことであり、
自宅の一部がお店屋さんというのは、
まさに店舗併用住宅に当てはまるのです。

この店舗併用住宅、少し基準がありまして、
条件としては、
店舗側と住宅側を
建物内で行き来することが出来なければなりません。

一度外に出て、店舗と住宅を行き来というのでは、
例え、同じ土地に建物がそれぞれ建っていたとしても、
店舗併用住宅には当たらないのです。

また、それ以外にも
床面積や法規制によって条件はいくつかありますが、
それをクリアしてでも
店舗併用住宅にするメリットはあるのです。

では、具体的なメリットについてですが、
1つずつ紹介していきたいと思います。

 

△店舗併用住宅のメリット△

家賃などの固定費が軽減する

既に
どこかの店舗を借りてお店をやっている場合、
店舗併用住宅を建てることで、
それまで払っていた家賃の支払いがなくなります。

そのため、
お店をやる上での負担というのが減ることになり、
安定した経営へとつなげることが可能となります。

もちろん店舗併用住宅を建てる場合は、
そこで費用が発生しますが、
お店をやるためだけの賃貸費用と
住む場所も兼ねているローン等では、
支払う費用としての意味合いも違ってくることになります。

 

家のことも行いやすい

人生のライフステージにおいて、
その時々で様々なことをやらなければいけませんが

例えば
子育てや介護というのは、
多くの人が避けては通れない道です。

自宅でこれらを行う場合、
自宅から離れたところにお店を開いては
何かあった時に困ることになります。

しかし、店舗併用住宅であれば、
壁一枚隔てればそこは住宅ですので、
子育てや介護を並行してやるにも、負担が少ないのです。

実際、店舗併用住宅を選択するケースとしては、
こういった子育てや介護などを始めとした
「家のことを並行して行いたいため」ということもあります。

 

通勤時間が必要ない

お店が遠いと、
どうしても「通勤時間」というものが発生します。

遠ければ遠いほど、
1日の中で通勤時間に
一定の時間を取られることになります。

これが店舗併用住宅であれば、
通勤時間がまったく必要なくなりますので、

1日の中で、より時間を有効活用出来るようになるのです。

例えば、
それまでお店まで1時間の通勤時間があった場合、
行き帰りで2時間の時間の節約効果が生まれます。

この貴重な2時間は、
自分のために当てても良し、
家族のために当てても良し、
お店のために当てても良いわけです。

通勤時間を効果的に使えていれば、
それほど大きなメリットにはならないかもしれませんが、
何にも縛られない時間があるのであれば、
そちらのほうが良いですよね。

時間はとっても大切です。

 

このように
店舗併用住宅を選択した場合、
いくつかのメリットを受けることが出来ます。

特に
「子育てや介護をしながらお店をやらなければならない」
という場合、
店舗併用住宅を選ぶメリットというのは、
とても大きなものとなります。

 

 

店舗併用住宅のデメリット

一見すると、
多くのメリットがある店舗併用住宅ではありますが、
「デメリット」というのも数多く存在しています。

そこで、
メリットに続いてデメリットについても紹介したいと思います。

 

▲店舗併用住宅のデメリット▲

立地条件が悪いケースが多い

店舗併用住宅を建てる場合、
建てる場所というのは非常に問題になります。

なぜなら、
店舗にも住宅にもぴったりの立地というのは、
「ほとんど存在しない」と言って良いからです。

例えば、閑静な住宅街に建てようと考えた場合、
人通りなどもあまりなければ、
店舗として多くのお客さんというわけにはいかず、
ひっそりと隠れ家的な形でやるしかないでしょう。

反対に店舗として立地条件が良い場所っていうのは、
人通りも多く、
どうしてもガヤガヤしているために住宅としては、
少し騒がしい場所となってしまうのです。

このように
店舗併用住宅を建てる場合、
異なる2つの目的のため、
どちらか一方にとっては立地条件が良くても、
もう一方にとって立地条件が悪いということになるわけです。

 

常に仕事のことで頭が一杯になる

これは人それぞれ向き・不向きがありますが、
店舗併用住宅というのは、
常に仕事場が側にあるため仕事のことで頭が一杯になります。

明日の準備や集客、お金のことなど、
小さなお店であっても、やることは非常に多いです。

そこにあって、
店舗と住宅が物理的に近いために、
仕事のことが頭を離れない、
ともすればちょっとした時間にはすぐに仕事をしてしまう
なんていうことになるのです。

このオンとオフの切り替えが非常に難しいため、
ストレスが溜まってしまいがちなことに加え、
家族にもそれが伝わるために、
家族の協力もどうしても不可欠になってきます。

更に周辺住民の方々も、
店舗にとっては大事なお客様となりますので、
通常よりも、
もっと気を使ったお付き合いということになるのです。

このような常に仕事のことで頭が一杯というのは、
それ自体が苦ではないと言う人もいますが、
家族などのことも含めて考えれば、
1つのデメリットには、十分になりえるのです。

 

ローンに制限がある

店舗併用住宅を建てる際、
ほとんどの人がローンを組むことになると思いますが、
このローンに制限があります。

金利が比較的、高くない住宅ローンを使用する場合、
店舗部分の床面積が全体の2分の1未満と決まっているためです。

これを越えてしまうと、
住宅ローンと事業ローンの併用という形になる場合もあり、
そうなると金利が上がってしまうことになります。

出来るだけ安くと考えるのであれば、
金利も低く抑えることが大切ですが、
そのために床面積を制限しなければなりません。

 

不動産取得税の軽減措置が適用されない

通常、
住宅として不動産を取得した場合というのは、
「軽減措置」というのが用いられ、
3.5%という数字が適用されます。

これが店舗併用住宅になった場合、
軽減措置が適用されないため、
4%という数字が適用されることになります。

たった0.5%ではありますが、
これを金額にすると、かなりまとまった額になってきます。

店舗併用住宅を建てる以上は仕方がないことですが、
デメリットとしては、抑えておきたいですね。

 

住宅用地の特例がない

こちらも税金の話となりますが、
土地などを保有すると
「固定資産税」というものがかかります。

これが住宅用の土地である場合は、
固定資産税としての評価額が
建物の面積に応じて軽減されることになります。

ただ、これが店舗用住宅となると、
店舗部分の面積によっては、
特例を受けることになります。

具体的な面積としては、
店舗部分が全体の4分の3以上を越えてしまうと
NGとなってしまいます。

また、それ未満であった場合も、
適用の割合が軽減されることになり、
住宅専用の時とまったく同等の特例を受けることは難しくなっています。

 

用途地域の制限がある

建物を建てようと計画した時、
どこでも好きなところに好きな建物を建てられるかというと、
残念ながらそんなことはありません。

用途地域の制限というものがあるため、
例えば、
工業専用地域にはホテルなどを建てることが出来ない
など決まりがあるのです。

そして、店舗併用住宅の場合、
住宅専用地域に建てようとすると、
店舗の種類が限定されることになります。

事務所や飲食店、美容院などに制限されることになり、
この制限から外れる種類の店舗併用住宅については
建てることが出来ません。

つまり、
自分がやりたい店舗の種類によって、
建てられる地域が、おのずと限られてくるということになるわけです。

 

常に綺麗を保つ必要がある

店舗であれば当然のことですが、
店舗併用住宅の場合、
住宅の一部も見られることがあるため、
綺麗に保つ必要があります。

店舗と完全に仕切られているということであれば、
通常の店舗を構えるのと変わりませんが、

住宅の一部を利用したり、
廊下の奥に住宅の様子が見える
なんていう場合には注意しなければなりません。

どうしても
住宅側は生活感が溢れる空間となりがちですが、
雑然としていては、店舗と関係なくても、
イメージを損なう原因となります。

そのため、
住宅部分であっても見える部分には気を使い、
常に綺麗に保つ必要があるわけです。

お店で「生活感」が出ると
イメージが悪くなる可能性が高くなってしまいます。

 

このように店舗併用住宅については、
このようなデメリットがあります。
(デメリットの方が多いですね…)

お店をやる上では仕方がないものや、
店舗併用住宅だからこそ発生してしまうものなど、
これらはどれも建てる前には把握しておきたいものばかりです。

しっかりとデメリットを見極めた上で、
建てるようにしたいですね。

 

 

店舗併用住宅のローンの仕組み

店舗併用住宅を建てる場合、
ローンを組むことになりますが、

住宅用のローンとは少し状況が変わってきます。

通常、住宅と店舗を建てる場合、
それぞれ住宅ローンと事業用ローンというのが適用されますが、
金利で言えば、
住宅ローンのほうが圧倒的に安くなっています。

それであれば、
店舗併用住宅にも住宅ローンを適用したいところですが、
この場合、様々な制限が発生するのです。

デメリットでも紹介しましたが、
床面積の問題で、
店舗部分の床面積が全体の2分の1以下、
つまり
住宅側の床面積が全体の2分の1以上になっていないと、
適用されないということになるのです。

この場合、
店舗側は事業用ローンを組むということになるわけです。

しかし、
事業用ローンを組む場合は、
そのお店の事業計画など、
「このお店は成功します」という資料を提出しなければなりません。

その資料が認められれば、
事業用ローンで借り入れることが出来ますが、

認められない場合、
事業用ローンで借り入れることが出来ず、
自分の持ち出しのお金で、店舗用の資金を賄うことになります。

このように聞くと、
事業用ローンはハードルが高そうに見えますが、
住宅ローンも決して簡単にはいきません。

住宅ローンでは、
事業計画の提出は必要がありませんが、

これから先、
しっかりと返済する能力があるかどうか見られます。

例えば、
健康状態借金カードの返済履歴
そして安定した収入です。

この安定した収入というのはとても大切で、
これがなければ、
住宅ローンはかなり難しいと言えます。

つまり、
今まで働いていた仕事を辞めて、
新たに店舗併用住宅でお店を開業するという場合、

安定した収入がなくなるわけですから、
住宅ローンは難しいとなるわけです。

もちろん
この辺りは金融機関によっても異なるので、
交渉次第の部分はありますが、
住宅ローン、事業用ローンでそれぞれ、
色んな制約があるということを覚えておくと良いかと思います。

 

 

店舗併用住宅の間取り

店舗併用住宅を建てようとした時、
間取りをどのようにするかというのは、
1つ大事なポイントになります。

店舗併用住宅では、
間取りは大きく2つに分けることが出来ます。

1つは、
住宅のスペースの一部を店舗として利用するのか、
それとも住宅と店舗のスペースはきっちり分けるのか
ということです。

一部を利用する場合、
家族の生活スペースにお客さんを招くことになるので、
綺麗にすることや営業している間は、
家族が別の部屋に居てもらうなどの配慮が必要です。

また、
普段の住宅スペースが店舗でもあるわけですから、
日常の生活の中でも気が休まりにくいというデメリットがあります。

一方で、
住宅と店舗をきっちり分けると、

住宅スペースと店舗スペースで
はっきりと分けることが出来るため、
家族への配慮を求めることはなくなりますが、

入口を2か所、トイレを2か所設ける必要が
出てくることになります。

このように
店舗併用住宅の間取りを考える時は、
住宅スペースと店舗スペースをどのように区切るか
というのが、
最初のステップということになります。

これが決まると、
次に床面積の配分をどうするかということになります。

既に説明したように
床面積は税金やローンの借り入れに大きく関わってくるため、
大き過ぎず、しかし小さ過ぎず
というものが求められることになるのです。

 

税金について

土地を所有するようになると、
税金として「固定資産税」というものが発生します。

この固定資産税は、
専用住宅の土地と
併用住宅の土地では大きく異なっており、
具体的には特例の内容が変わってくるのです。

デメリットでも説明しましたが、
簡単に言えば、
専用住宅の土地は、
大きな軽減効果を得ることが出来ますが、
併用住宅の土地では、
あまり大きな軽減効果は得られないのです。

また、
店舗併用住宅の場合でも、
建物そのものの構造が5階以上の耐火建築物か、
それ以外の場合で分けることが出来ます。

そこへ、更に
総面積に対する店舗の床面積がどの程度占めているかで、
変わってくることになるわけです。

【5階以上の耐火建築物】

・店舗の面積が25%以下・・・専用住宅の土地と同じ特例が適用
・店舗の面積が25%以上50%以下・・・その土地の75%に特例が適用
・店舗の面積が50%以上75%以下・・・その土地の50%に特例が適用

【それ以外の建築物】

・店舗の面積が50%以下・・・専用住宅と同じ特例が適用
・店舗の面積が50%以上75%以下・・・その土地の50%に特例が適用

特例の適用範囲がこのように違ってくることになります。

ちなみに、
店舗の面積が75%以上の場合は、特例の適用外です。

このように
併用住宅の土地では、
税金が通常の専用住宅の土地とは違ってきます。

建てる際は、
プロに相談すれば、面積等についても加味して設計してくれますので、
しっかりと税金と相談しながら、床面積を決めると良いでしょう。

ただし、
床面積ばかりに気を取られて、
事業が失敗してしまったのでは、まったくもって意味がありません。

まずは事業第一で考えつつ、面積で調整することで、
税金の恩恵を受けられる部分は、
しっかりと受けると言うのが良いでしょう。

 

保険について

火災や地震など様々な種類がある住宅用の保険ですが、
店舗併用住宅の場合、
この保険についても注意が必要です。

一般的に保険にも大きく分けて2種類あり、
住宅専用なのかそうではないのかによって分けることが出来ます。

建物が住宅専用であれば、
迷うことなく住宅専用の保険に入れば良いのですが、
店舗併用住宅のように、
店舗としての機能も持ち合わせている時、
入る保険が違ってきます。

そのため、
最初から店舗併用住宅として保険に入る場合は、
保険屋さんに相談すればOKですが、
途中から事業を始めるなんていう場合は、
保険の見直しが必要となります。

これが行われないと、
補償内容や保険金がまったく違ったり、
場合によっては、
「万が一の時にまったく保証されない」
といったトラブルも招くことになります。

火災保険の場合では、
店舗併用住宅を対象とした場合、
建物と住宅で使う家財の他、
店舗で使う設備や商品なども保険の対象となります。

途中で事業を始めた人の中では、
そっちの保険は良いということで、
まったく見直しをかけない人もいますが、

万が一を考えれば、
見直すことはまったく損にはならないでしょう。

また、
店舗専用の建物だと入ることが出来ない地震保険についても、
店舗併用住宅であれば入ることが可能です。

火災保険とセットとなるため、
火災保険への加入が必須とはなっていますが、
日本は言わずと知れた地震大国ですから、
加入の検討の余地は十分にあるでしょう。

店舗併用住宅であっても、
基本的に保険に対する考え方というのは、
専用住宅の場合と同じとなります。

ただし、
保証の範囲や支払う金額などが異なってきますので、
改めて事業を始める場合や
事業をたたむ時などは見直しが必要なことを覚えておきましょう。

 

 

美容室兼住宅、カフェ併設住宅が多い?

店舗併用住宅において、
様々な種類の店舗が存在していますが、

やはり多いのは、
美容室兼住宅やカフェ併設住宅となっています。

美容室やカフェという業態が個人でも始めやすいことや、

そもそも
引退したらカフェをやりたい
という憧れもあって多くなっているようですが、

実際にどのような形で運営しているのかというのも様々です。

そこで、
美容室やカフェをやりたい人にとって参考になる、
いくつかの事例について紹介してみたいと思います。

 

カフェ事例①

2階建ての店舗併用住宅を
1階と2階ですみ分けて使うタイプのカフェが最初の事例です。

店舗併用住宅として多いパターンですが、
1階を店舗
2階を住宅とし
入口も別々に設けることで、しっかりと区分けを行い、
住宅側の入り口はメインの道路から見て、
裏に配置することで目立たない設計としています。

あくまで店舗を前面に押し出し、
2階の生活音も影響が出ないように、
防音対策についても実施されています。

 

カフェ事例②

先程の事例が上下の分け方だったのに対して、
次に紹介するのが、
平面上で店舗を切り分けるパターンです。

店舗部分と住宅部分はしっかりと壁で別れているものの、
トイレなどは共有であるため、
住宅部分もしっかり清潔に保たれています。

店舗側にはデッキテラスなどもあり、
晴れた日には日光浴をしながらコーヒーを楽しめるお店
となっていますが、
休日には家族の団欒の場所にもなっています。

まさに仕事とプライベート、
どちらのためにも役立つテラスであり、
お客さんからも評判となっています。

これらの2つの事例は、
どちらも店舗の大きさとしては、
お客さんが8人も入れば満席になる程度のお店であり、
さほど大きくありません。

しかし、
それぞれ建物を上手に切り分けることによって、
お客さんに快適な空間を演出しています。

続いて、
もう少し大きなお店となる事例がこちらです。

 

カフェ事例③

建物の1階を全面的に店舗とし、
お客さんも
15人ぐらいは入れる店舗併用住宅というのも存在します。

連日、お客さんでにぎわう店内は、
落ち着いたカフェと言う形ですが、
お客さんを裁くための設備はしっかりしたものが入っており、
立派なカフェとして形を成しています。

一方、住宅部分との切り分けは、
階層別となっており、
1階が店舗、2階が住宅兼倉庫、3階は住宅という形になっています。

入口は別々に設けてあり、
住宅部分のメインの入口は、2階に設定することで、
1階への生活感というのを最小限に抑えることに成功しています。

 

このように少し大きめの店舗となると、
人の目に付くことも多くなるため、
思い切って住宅部分の入り口も、
2階に設定するなどのケースも見受けられます。

では、カフェに続いて、今度は美容室の事例です。

 

美容室①

美容室の1つ目は、
カフェ同様に住宅部分と切り分けるパターンです。

しかし、
カフェと違って多いのは、
住宅部分と扉1枚ですぐに行き来出来るようになっており、
普段、店舗側に人を置いておかなくても良いというケースが多くなっています。

カフェであれば、
お客さんが滞在することになるため、
お店から離れるというのは難しいですが、
美容室であれば、
カットが終わればお客さんは帰るということになりますので、
次のお客さんが来るまでは家のことが出来るわけです。

 

美容室②

美容室の2つ目は、
住宅部分の一部を美容室として使用するケースです。

1室をそのまま使うパターンであるため、
入口などは全て住宅のものを使用し、
部屋まで案内してカットなどに入ることになります。

予約のお客さんのみ受け入れるようなタイプの店舗に多く、
お客さんもチラシやネットのCMなどで集めるというよりは、
口コミなど、知り合いのツテで集める形が多くなっています。

美容室の場合は、
カフェに比べて、店舗の大きさも小さくなる傾向にあります。

自分一人でやる場合は、
イスと鏡が1つずつあれば十分ですので、
こじんまり始めるということであれば、
美容室は向いているでしょう。

初期投資なども
それほど多くないのがメリットではありますが、
良くも悪くも
自分の腕と集客力次第という部分が大きいタイプのお店ではあります。

 

カフェと美容室で
それぞれ簡単に事例を紹介しましたが、
簡単に紹介しただけでも、このような違いがあります。

自分の店舗がどういうタイプによるかで、
建てる店舗併用住宅も、大きく変わってくるということになりますね。

 

 

 

店舗併用住宅は儲かる?

ここまで店舗併用住宅について説明してきましたが、

これから始めようという方や
興味があるという方が一番気になるのは、
儲かるかどうか?
ではないでしょうか。

いくらスタートを切ったとしても、
その先に儲けが付いてこなければ、
事業として継続することは出来ません。

どんなに成功している方であっても、
始める時は、やはり儲かるかどうかというのは、
不安なものです。

実際、儲かるかどうかというのは、
店舗次第ですし、その時の状況次第で様々だと言えます。

ただ、1つ大切なことは、
店舗併用住宅でどこまで儲けたいかというのは、
ある程度、明確にしておいたほうが良いということです。

それ1本で生活したいのか、
それともお小遣い稼ぎになれば良いのか、
ほとんど儲けがなくても趣味程度でやれれば良いのか
ということをある程度、
自分の中で把握しておくことが大切となってきます。

なぜなら、
その目指す儲けによって、
立地や事業規模、投資する設備などが、
大きく違ってくることになるためです。

例えば、
毎月のお小遣い程度で良いのであれば、
それほど大きな店舗や高額な設備投資は避けたほうがベターでしょう。

反対に、
それ1本で生活するということであれば、
事業規模もそれなりに大きくなければ、
「かなり厳しい」ということになります。

あくまで目標は収益化することになりますので、
この観点を忘れずに
目標設定、設備投資を行えば、店舗併用住宅は、
儲かる可能性は十分に高いと言えます。

一番ダメなパターンとしては、細かい目標設定もなく、
何となくで物事を決めていってしまうことです。

そのようにして作られた事業は、
やはりどこかで粗が見えてくることになり、
始めは上手くいっていたとしても、
いずれダメになってしまうケースが多いです。

始めから上手くいくケースや
トラブルなく進むケースというのは、
ほとんどの場合、ありません。

事業をやる上では
常にトラブル続きだということを覚悟し、
細かい目標設定に対して、
トライ&エラーを繰り返していくことが、
儲かる秘訣と言えるかと思います。

 

 

まとめ

店舗併用住宅は、
通勤時間が短縮出来るなど、
様々な点においてメリットを受けることが出来ます。

介護や子育てしながらでも店舗を持つことが出来ますので、
子育て世代や介護世代の方でも安心することが出来ます。

一方、保険や税金など、
店舗併用住宅を建てる場合は、
専用住宅と比べて、異なる点がありますので、
注意が必要です。

特に店舗側の床面積については、
建てた後に、後戻りは出来ませんので、
しっかりと相談・計算してから決めるようにしましょう。

そうすることで、
店舗併用住宅の大きなメリットを受けられるはずです。

 

 

 

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